Publicado en La Vanguardia, 22.01.2019
¿CÓMO TE AFECTA EL RECHAZO DEL CONGRESO A LA REFORMA DE LA LEY DE ALQUILER?
Los inquilinos que hayan firmado sus contratos entre el 18 de diciembre de 2018 y el 22 de enero disfrutaran de un régimen especial mucho más garantista que el resto
Pilar Blázquez. Madrid.
Apenas 35 días después de su presentación, el Congreso ha tumbado el Real-Decreto Ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras perder el apoyo de Podemos.
Más allá de las consecuencias políticas que esta decisión pueda implicar, las consecuencias sobre los propietarios de viviendas y arrendatarios son inmediatas. A partir de hoy, la ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 y la protección sobre quienes alquilan se debilita frente a la legislación que ha estado vigente en estos últimos 35 días.
Eso sí, quienes hayan firmado un contrato de arrendamiento en algún momento desde el pasado 18 de diciembre y este 22 de enero deben tener la seguridad de que todas las condiciones firmadas seguirán plenamente vigentes hasta la fecha de finalización del contrato. “Los Reales Decretos entran en vigor en el momento en el que se publican en el Boletín Oficial del Estado. La decisión tomada hoy por el Congreso deroga el texto, pero no tiene ningún efecto retroactivo sobre lo aprobado hace poco más de un mes”, explica Carlos Javier Galán, abogado y profesor del Master de abogacía de UOC.
Apenas 35 días después de su presentación, el Congreso ha tumbado el Real-Decreto Ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras perder el apoyo de Podemos.
Más allá de las consecuencias políticas que esta decisión pueda implicar, las consecuencias sobre los propietarios de viviendas y arrendatarios son inmediatas. A partir de hoy, la ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 y la protección sobre quienes alquilan se debilita frente a la legislación que ha estado vigente en estos últimos 35 días.
LOS CONTRATOS FIRMADOS HASTA AHORA SON PLENAMENTE VIGENTES
Eso sí, quienes hayan firmado un contrato de arrendamiento en algún momento desde el pasado 18 de diciembre y este 22 de enero deben tener la seguridad de que todas las condiciones firmadas seguirán plenamente vigentes hasta la fecha de finalización del contrato. “Los Reales Decretos entran en vigor en el momento en el que se publican en el Boletín Oficial del Estado. La decisión tomada hoy por el Congreso deroga el texto, pero no tiene ningún efecto retroactivo sobre lo aprobado hace poco más de un mes”, explica Carlos Javier Galán, abogado y profesor del Master de abogacía de UOC.
Esto significa que habrá un pequeño grupo de arrendatarios que mantendrán contratos de alquiler con vigencia de cinco años, estarán exentos del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y sus caseros no les podrán exigen ampliar el aval que había quedado fijado en un máximo de entre uno y dos meses.
“Hay que estar muy atentos. Los propietarios suelen estar más asesorados que los arrendatarios y puede ocurrir que les inviten a modificar las condiciones para ajustarse a la normativa vigente. Los inquilinos debe saber que no están obligados a actualizar el contrato de arrendamiento a la ley que hoy vuelve a entrar en vigor si no quieren”, advierte Laura Martínez, experta en finanzas de iAhorro.com
Esto implica que durante los próximos cinco años habrá un régimen especial. “En él tendremos a unos propietarios con más responsabilidades que los demás y unos inquilinos con más derechos que el resto”, puntualiza Galán.
Para quienes tenga previsto alquilar a partir de hoy las condiciones legamente vigentes quedan así:
VUELTA A LOS AVALES ILIMITADOS
De nuevo, los propietarios tienen vía libre para exigir a los inquilinos el aval o la fianza que consideren oportuno. La reforma de Pedro Sánchez la había limitado a un máximo de 2 meses de renta cuando el propietario era una empresa y a uno si era un particular.
CONTRATOS DE ALQUILER MÁS CORTOS
El plazo mínimo de los contratos de alquiler vuelve a estar marcado en tres años. Frente a los cinco años que había establecido el Real Decreto Ley del 18 de diciembre de 2018 para los contratos entre particulares y que se ampliaba hasta siete si el propietario de la vivienda era una empresa.
También quedan recortadas las prórrogas tácitas que vuelven a ser de máximo un año y no de tres. Es decir, si pasado el período de prorroga obligatorio en el contrato las partes no manifiestan su intención de revocarlo, se da por supuesto que se amplia el contrato. Esa ampliación a partir de hoy vuelve a ser de solo un año. La nueva ley la había ampliado a tres.
LOS INQUILINOS VUELVEN A SOPORTAR LOS IMPUESTOS
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITAJD) que se aplica al contrato de arrendamiento y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que grava los contratos de alquiler volverán a recaer sobre el bolsillo de los inquilinos. El Real Decreto derogado este martes había declarado exentos de este impuesto los contratos de alquiler.
También vuelve a recaer sobre el inquilino el pago de Impuesto de Bienes Inmuebles para quienes arrienden una vivienda de alquiler social a Administraciones o entes públicos, una obligación que también había suprimido la anterior legislación.
MENOS PROTECCIÓN PARA LOS DESAHUCIOS
Sin duda, los más perjudicados por la decisión del este martes del Congreso son los inquilinos avocados al desahucio. Queda sin efecto la medida que pretendía proteger a los afectados por desahucios en situación vulnerable. Y que había establecía la obligación de que los servicios sociales remitieran un informe al juzgado sobre la condición a la que quedaban abocados los inquilinos al tiempo que paralizaba la expulsión de la vivienda un mes o dos si el propietario del vivienda era una empresa. “Esto es un paso atrás importante. Mientras que durante la crisis se han tomado diversas decisiones para proteger a los propietarios en situación de desahucio esta era la única que había pensado en los arrendatarios que estaban olvidados y vuelven a quedarse sin protección”, recuerda Galán.
MÁS AIRE PARA EL ALQUILER TURÍSTICO
En el lado contrario, los propietarios de pisos turísticos reciben una bocanada de aire fresco para su negocio. La decisión tomada por el Congreso dinamita el intento del Gobierno de Pedro Sánchez de controlar esta actividad. Las comunidades de vecinos ya no podrán limitar o condicionar esta actividad para “favorecer la convivencia” en el edificio como había establecido la legislación anterior.
Como en el caso de el periodo de vigencia de los contratos, todo lo acordado o exigido en base a ese poder que la ley concedido a las comunidades de vecinos mantiene su total validez, “porque en ningún caso se contempla retroactividad en la norma”, recuerda Laura Martínez de iAhorro.
EL GOBIERNO SIGUE TRABAJANDO PARA CREAR UNA NUEVA LEY DE VIVIENDA
Pero lejos de que este cambio se pueda interpretar con la vuelta a una seguridad jurídica, la tensión en el sector va a continuar.
El Gobierno ya ha confirmado que “sigue trabajando en su propósito de crear una Ley Estatal de la Vivienda, de marcado carácter social, que incluya la creación de una estadística oficial de alquiler más transparente e instrumentos legales que eviten que los fondos buitre se queden con las viviendas sociales, así como la movilización de suelo público para la creación de 20.000 nuevas viviendas públicas”, según han transmitido fuentes de la Moncloa.
En la misma línea, el diputado y miembro de la dirección de Podemos Rafael Mayoral, ha confirmado en su cuenta de Twitter que “el diálogo sigue abierto”. “Nuestra voluntad es cerrar un acuerdo para frenar las subidas y proteger los derechos de los inquilinos”, ha dicho Mayoral.
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