Pretendemos, con esta nueva sección, acercar a los lectores algunas nociones sobre cuestiones legales que puedan tener interés general, ofreciendo unas pinceladas genéricas en un lenguaje que intentaremos que sea comprensible.
El pasado mes de abril, el Boletín Oficial del Estado publicó una importante reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, resultado de una iniciativa legislativa popular promovida por los Colegios de Administradores de Fincas.
La regulación de la propiedad horizontal (órganos de gobierno, adopción de acuerdos, pago de cuotas, etc.) tiene una indudable importancia para la mayoría de los ciudadanos, puesto que, en el ámbito urbano, la práctica totalidad de las personas residimos en edificios de pisos o en urbanizaciones y, por tanto, formamos parte de comunidades de vecinos sujetos a esta normativa.
De acuerdo con esta Ley, en caso de venta de un inmueble, éste responde de las deudas existentes por gastos de comunidad de los meses vencidos de la anualidad en curso y del año natural anterior completo. Es decir, se trata de lo que en Derecho se llama una obligación real, a diferencia de las obligaciones personales: aunque la deuda la hubiera generado el anterior propietario y no el actual, el piso como tal responde de la misma, con la limitación temporal indicada. Una de las novedades que introduce la nueva legislación, como garantía para el adquirente de un piso, es que, cuando vaya a firmarse la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar si se halla al corriente de los gastos de la comunidad o, en caso contrario, cuánto debe, aportando ante el notario un certificado expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
También se introduce en el nuevo texto la obligación para las comunidades de constituir un fondo de reserva por importe del 5 % del último presupuesto, con reposición si es utilizado.
Cuando la Administración pública imponga la realización obligatoria de una obra en el edificio, si existe algún propietario que se opone o que con su actitud la demora injustificadamente, en lo sucesivo responderá individualmente de las sanciones que puedan imponerse.
La reforma introduce también otra medida novedosa cuando contempla la privación de voto en Junta a los propietarios morosos.
La Ley establece un sistema de adopción de acuerdos más claro y flexible que el hasta ahora vigente. Se mantiene la exigencia de unanimidad para modificaciones de título, pero se introducen excepciones para el establecimiento de servicio de ascensor, creación o supresión del servicio de portería, conserjería, vigilancia, etc., para lo que bastará el voto de las 3/5 partes del total de propeitarios, de manera que así se evitarán vetos de una exigua minoría sobre la introducción de ciertas mejoras, cada vez más exigibles en la vida actual. Por su parte, bastará mayoría simple para la eliminación de barreras arquitectónicas para minusválidos.
Pero, posiblemente, la novedad más trascendente de la actual redacción de la Ley de Propiedad Horizontal sea el procedimiento de reclamación judicial a propietarios morosos, en el que se han simplificado notablemente los trámites. Para efectuar una reclamación de este tipo, se presenta ante el Juzgado correspondiente al lugar de la finca una demanda sucinta, acompañada de una certificación de la Junta comprensiva de la liquidación. Se le da traslado al demandada para que, en veinte días, proceda a pagar o bien se oponga razonadamente. Si hay oposición, se celebra un juicio verbal para que el Juez, a la vista de las versiones y pruebas aportadas por las partes, decida. Si no hay oposición ni pago, se procede sin más trámites a despachar ejecución y trabar embargo. El objetivo de este nuevo procedimiento judicial es, obviamente, reducir los niveles de morosidad que enturbiaban de manera importante el normal funcionamiento de las comunidades, perjudicando a los propietarios que sí cumplían con sus deberes.
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